6. května 2011 7:15 Lidovky.cz > Byznys > Firmy a trhy

Exkluzivita u realitky?
Dobrý sluha, zlý pán

  • Poslat
  • Tisk
  • Redakce
  • 1Diskuse
Michal Pitucha z RK Sting | na serveru Lidovky.cz | aktuální zprávy Michal Pitucha z RK Sting | foto:  Jan Zatorsky, Lidové noviny
PRAHA Výkup nemovitosti je jedna z možností, jak získat rychle hotovost a vyřešit finanční problémy. Nebo se přímo zachránit před exekucí. "Přibývá lidí, kteří nejsou schopni splácet hypotéky a úvěry," vysvětluje Michal Pitucha, ředitel realitní kanceláře Sting, jež se na výkupy nemovitostí specializuje.

LN Poslední dobou přibývá stížností na nekalé praktiky realitek. S tím, jak klesají prodeje, snaží se o to více vymýšlet způsoby, jak na klientech vydělat. Nejčastěji to stojí na nevýhodných nevypověditelných smlouvách a sanačních poplatcích...
Přesně tak. Nechci pomlouvat konkurenci, ale známá je tím třeba společnost Prolux, na kterou jsou desítky žalob. Primárním zdrojem příjmů jsou pro ně právě pokuty a snad se ani zprostředkováním nezabývají. Klient u nich podepíše souhlas s inzercí a jde vlastně o exkluzivní smlouvu na rok.

Z geografa makléřem

Michal Pitucha (33) vystudoval Přírodovědeckou fakultu Ostravské univerzity, obor regionální politika a regionální rozvoj.

Po roční stáži na ekonomické fakultě Universität Bonn nastoupil v roce 2003 do Realitní kanceláře Sting, kde začínal jako realitní makléř.

Po dvou letech působení se stal regionálním manažerem pro Olomoucký a Zlínský kraj. O dva roky později působil na pozici oblastního a poté obchodního ředitele společnosti. Nyní zastává pozici ředitele společnosti.

LN A Sting nenechává podepisovat exkluzivní smlouvy?
Ano, exkluzivní smlouva je výhodná pro klienta a jako taková je správná. Ale je to jako s ohněm – může být dobrý sluha i špatný pán. Pokud je exkluzivní smlouva podepsána se subjektem, který to s vámi nemyslí dobře a nebude pro vás dělat služby, které má, tak jste tím svázaná. Pokud naopak exkluzivitu podepíšete se společností, která zkušenosti má a nemovitost adekvátně zainzeruje, tak je to pro prodávajícího výhodné. Když prodáváte neexkluzivně v pěti realitních kancelářích, tak žádná z nich nemá jistý příjem, a tudíž k zakázce přistupuje laxně a neinvestuje do ní. Vy jako klient jste pak na druhé koleji.

LN Takže tvrdíte, že u vás je klient po podepsání exkluzivní smlouvy v bezpečí.
Ano. My máme smlouvu na dobu neurčitou, ale kdykoli vypověditelnou bez udání důvodu. Je tam pouze tříměsíční výpovědní lhůta.

LN To je zajímavé – já jsem nedávno zabloudila na diskusní fórum, kde si lidé vyměňovali zkušenosti se službami realitek, a bylo tam hodně stížností i na Sting. Něco vám z toho přečtu: Mám známou, starou paní, která bohužel nevědomky podepsala exkluzivní smlouvu s RK Sting. Po 14 dnech, co si sama sehnala kupce, jí bylo ze strany RK vyloženě vyhrožováno, že pokud byt neprodá přes ně, stejně o něj přijde, nebo zaplatí smluvní pokutu v řádech desítek tisíc. Co si o tom mám myslet?
Těžko soudit, pokud neznáme všechna fakta. Anonymní diskusní fóra bývají často nevyvážená. Každou stížnost se snažíme řešit.

LN Nebo: Pořád se mne ve Stingu snažili tlačit do podepsání diktátorské smlouvy. Přerušil jsem s nimi jednání pro jejich chamtivost a neseriózní jednání...
Exkluzivita musí být řádně vysvětlena a klientem pochopena. Může dojít k takové situaci, že se podepíše exkluzivní smlouva a my zakázku inzerujeme a zřizujeme prohlídky. Kupující nabídku uvidí, zajede si tam a ve snaze obejít realitku a ušetřit se s prodávajícím zkontaktuje. Prodávající pak nabyde pocit, že si získal kupce sám, a chce se z toho vztahu vyvléct.

LN Jakou máte smluvní pokutu, když se někdo chce vyvléct?
Maximálně pět až deset procent z prodejní ceny.

LN Není to trochu jednostranné? Jakou máte smluvní pokutu vy, když neodvedete kvalitně svoji práci?
My ji nemáme.

LN V tom případě jsou vaše smlouvy nevyvážené a z právního hlediska neplatné.
Samozřejmě, my se po dobu 13 let toto neustále snažíme zdokonalovat. Na druhou stranu, vztah mezi prodávajícím a realitkou je taky nevyvážený. Ne každá nemovitost se prodá a veškeré náklady jdou na bedra realitní kanceláře.

LN Jaká rizika má kupující? V Česku sice platí, že provizi platí zprostředkovateli prodávající, ale jde o formalitu, reálně ji stejně zaplatí kupující. Realitní kanceláře si totiž většinou právě o cenu provize navýší cenu, za kterou pak nemovitost nabízejí. Jak to máte vy?
Na to, kdo platí provizi, může být nahlíženo několika pohledy. Jeden je ten, že prodávající je vlastníkem nemovitosti a s ním máme dohodnutou provizi. Na druhou stranu, peníze jdou ze strany kupujícího a celou transakci platí on. Takže provizi platí de facto kupující.

LN Vy prodáváte byty i na Slovenku. Jak se liší poptávka a nabídka?
Slovensko bylo specifické tím, že před krizí tam byla cenová bublina mnohem větší než u nás. Vždycky jsem se divil, jak mohl stát panelový byt 3+1 v Žilině v přepočtu téměř tři miliony korun a v nedaleké Ostravě stál v nejlepších dobách srovnatelný byt 1,6 milionu.

LN Čím to?
Já nevím, na Slovensku je všechno dražší. I potraviny jsou mnohem dražší než u nás. Na druhou stranu, u nich byl příjem vždycky o čtvrtinu nižší než v Česku. Pak si řeknete, kdo tam ty byty může kupovat a jak si to může dovolit. Takže poklesy cen bytů na Slovensku byly potom mnohem větší. Zvlášť v Bratislavě, kde se vyšplhaly do obrovských výšin a byty se vůbec neprodávaly.

LN Jak dlouho jste na Slovensku? Proč jste tam vůbec šli?
Jsme tam tři roky a pobočku v Bratislavě jsme museli zavřít. Byli jsme tam v tu nejhorší možnou dobu. Vstupovali jsme tam přesně před krizí a netušili jsme, že to tam bude tak zlé.

LN Jak se teď prodávají nemovitosti v Česku? Realitky si pochvalují, že jim stoupají prodeje.
Pozvolný růst tam je. Za loňský rok to bylo meziročně 15 procent.

LN Kde se lépe prodává? Na Moravě, nebo v Čechách?
Myslím, že to je rovnoměrně rozložené. Ale záleží na tom, zda v daném městě přibývají volné byty.

LN Nedávno jste oznámili zřízení uzavřeného investičního fondu. Jak se vám zatím osvědčil? V čem máte výhodu oproti jiným realitkám?
Já bych to vnímal v komplexnější rovině. Nejsme pouze realitní kancelář, ale skupina společností, kde máme zahrnuty všechny oblasti podnikání týkající se nemovitostí, tedy realitní a developerská činnost, společnost komerčních nemovitostí nebo firma Max Finance, která zajišťuje financování. Do tohoto kruhu patří i segment výkupu nemovitostí a krátkodobých půjček na oddlužení nemovitostí, pokud je na nich třeba exekuce.

LN Takže ten fond slouží hlavně k výkupům?
Ten uzavřený investiční fond jsme založili z několika důvodů. Jeden důvod byl marketingový, protože výkup nemovitostí a oddlužování jsou citlivé záležitosti. Chtěli jsme toto podnikání ztransparentnit.

LN V čem je ta větší transparentnost?
Společnost se řídí zákonem o kolektivním investování. To znamená, že fungujeme pod zvláštním dohledem, a to hlavně ze strany České národní banky. Dále je tu pak depozitář, což je banka, vůči které musíme každou transakci zdůvodňovat a obhájit – ať je to jakýkoli výkup či platba. Jsou tam velmi striktně omezeny hotovostní platby, veškeré platby musejí jít z účtu na účet, což je u nemovitostí důležité hlavně vzhledem k zákonu o praní špinavých peněz.

LN Dobře, špinavé peníze neperete, ale v čem spočívá hlavní výhoda pro klienta? Zafungoval na lidi tento marketing?
Marketingově nám to pomohlo. Lidé mají pocit, že neobchodují s nějakým spekulantem nebo pofiderní společností.

LN Takže zájemců o výkup nemovitostí vám přibývá? Roste objem výkupů?
Ano, roste. Nemohu říct, že to je pouze díky tomu, že jsme založili ten fond. Je to spíše způsobeno dobou, která nyní je, kdy po krizi, která ještě dobíhá, přibývá lidí, kteří nejsou schopni splácet hypotéky a úvěry. Mnoho domácností přecenilo svoje síly a zadlužilo se na několika frontách.

LN K výkupům se tedy uchylují lidé, kteří mají finanční problémy a potřebují okamžitě hotovost?
To za prvé. A exekucí je opravdu hodně. A za druhé, transparentně dáváme najevo, že jsme schopni okamžitě vyplatit 80 procent aktuální tržní ceny nemovitosti. To je pro mnoho klientů zajímavé, jsou schopni vyřešit své potíže hned bez čekání. Zvlášť dnes, kdy prodejní doby u bytů jsou docela dlouhé.

LN Jaká je průměrná prodejní doba? Není pro klienty výhodnější třeba dva měsíce počkat a prodat to za plnou tržní cenu?
Samozřejmě je, ale nemají zaručeno, že to prodají za měsíc, za dva. Průměrná doba jsou tak tři čtyři měsíce. Ale taky to může být šest sedm měsíců. Pokud to ale prodají hned, tak veškerá rizika spojená s prodejem spadají na nás.

LN Říkáte, že výkupní a tržní cena se liší o 20 procent. Jakou z toho máte konečnou marži?
Je tam daň z převodu nemovitostí, pokud jde o dražbu, je tam dvojitá daň. Takže konečná marže je asi 10 až 13 procent.

  • 1Diskuse




REGISTRACE NA SERVERU LIDOVKY.CZ, NEVIDITELNÉM PSU A ČESKÉ POZICI

SMS Registrace

Diskuse LN jsou pouze pro diskutéry, kteří se vyjadřují slušně a neporušují zákon ani dobré mravy. Registrace je platná i pro servery Neviditelný pes a Česká pozice. více Přestupek znamená vyřazení Vašeho telefonního čísla z registrace a vyřazený diskutér se již nemůže přihlásit ani registrovat pod stejným tel. číslem. Chráníme tak naše čtenáře a otevíráme prostor pro kultivovanou diskusi.
Viz Pravidla diskusí. schovat

Jak postupovat

1. Zašlete SMS ve tvaru LIDOVKY REG na číslo 900 11 07. Cena SMS za registraci je 7 Kč. Přijde Vám potvrzující SMS s heslem.

2. Vyplňte fomulář, po odeslání registrace můžete ihned diskutovat

Tel. číslo = login,
formát "+420 xxx xxx xxx"
Kód ze SMS je rovněž heslo
Vaše příspěvky budou označeny Vaším jménem, např. K. Novák.
* Nepovinný.
Odesláním souhlasíte s Pravidly diskusí.