28. dubna 2013 8:00 Lidovky.cz > Byznys > Firmy a trhy

Tahanice s původními majiteli a dezolátní stav. Kdy se nákup v dražbě nevyplatí?

  • Poslat
  • Tisk
  • Redakce
  • 0Diskuse
Dražba - ilustrační foto | na serveru Lidovky.cz | aktuální zprávy Dražba - ilustrační foto | foto: Lidové noviny
PRAHA Počet nedobrovolných dražeb nemovitostí v Česku prudce stoupá. Končí v nich byty, domy, chaty i pozemky stále většího počtu lidí, kteří se neúměrně zadlužili nebo se opozdili se splácením úvěrů na bydlení. Nízké vyvolávací ceny jsou často velkým lákadlem ke koupi, na první pohled výhodná investice ale často skrývá celou řadu rizik.

„Dražby, a to zejména nedobrovolné, jsou výhodné pouze pokud je dosažená cena výrazně níže, než je její reálná. Jen v tomto případě levnější kupní cena vyváží ostatní negativa,“ říká Daniel Kotula, poradce investování do nemovitostí.

Lidovky.cz: Vyplatí se nákupy v nemovitostí v dražbách? Nepřeváží další možné náklady původní výhodnou cenu?
Nákup se v dražbě se může vyplatit, záleží však případ od případu. Není neobvyklé, že konečná cena přesáhne reálnou cenu a v kombinaci s riziky a náklady koupě v dražbě se pak obchod stane pro kupujícího nevýhodný. Zpravidla dražba lukrativní nemovitosti, například bytu ve větším městě, je vyhledávaná a tudíž se na dražbě sejde několik zájemců. Ti postupně přihazují, nechají se unést až se cena dostane do příliš vysokých úrovní. Smysl mají dražby na první pohled nelukrativních nemovitostí jako například pozemky, domy, podíly na nemovitostech a podobně. Zde je pravděpodobnost, že budete jediný na dražbě. Pokud je znalecký posudek udělán správně – což není s jistotou – pak můžete nakoupit za dobrou cenu.

ČTĚTE TAKÉ:

Jediný další náklad s dražbou je daň z převodu nemovitosti ve výši čtyř procent, jež v případě dražby platí kupující. Potencionálně hrozí náklady na advokáta, soudní výlohy a ušlý nájem s vystěhováním původních majitelů nemovitosti.

Lidovky.cz: Má možnost si kupující nemovitost prohlédnout předem, nebo kupuje 'zajíce v pytli'?
Ne vždy je umožněn majitelem vstup zájemce do nemovitosti, tudíž často se kupuje nemovitost, jež byla vidět jen z venku, stav nemovitosti uvnitř zůstává neznámý. Každopádně platí, že stav nemovitosti je ve většině případů špatný.

Lidovky.cz: Jak probíhá následné vyklizení bytu/domu, pokud v něm i po dražbě dlužníci stále bydlí
Záleží, zda původní majitel komunikuje či nikoliv, pokud nikoliv, je potřeba zažádat soud o přivolení, to může trvat 6-12 měsíců, poté je vystěhování již legálně možné.

Nucených dražeb nemovitostí v Česku přibývá. KLIKNĚTE PRO ZVĚTŠENÍ

Lidovky.cz: Nemohou vzniknout pro vítěze dražby v budoucnu problémy s neuspokojenými věřiteli původních majitelů?
Ano, obzvláště pokud je větší množství věřitelů, rozvrh podstaty se táhne třeba několik let. Průměrná doba v případě, že vše jde správně, je šest až devět měsíců od vydražení, než je list vlastnictví nemovitosti čistý a je možné s nemovitostí libovolně nakládat.

Jaká jsou podle Kotuly další rizika nákupu dražeb

  • Často nelze posoudit reálnou cenu nemovitosti. K dispozici je znalecký posudek, ovšem jeho kvalita není zaručená. V Česku existuje mnoho znaleckých ústavů, které vydávají posudky jak na běžícím pásu, aniž by nemovitost řádně prozkoumali a měli vzorek prodejů srovnatelných nemovitostí. V mnohých případech se znalec ani nedostane do nemovitosti, neboť dlužníkem, aktuálním vlastníkem nemovitosti, není do bytu či domu vpuštěn.
  • Dalším nešvarem jsou právní vady na nemovitosti, ať už jsou to zástavní práva, nařízení exekuce či exekuční příkazy, vše nezmizí z listu vlastnictví jak kouzelným proutkem den po vydražení, naopak je to zdlouhavý proces minimálně v řádu měsíců a v extrémních případech i let. Pro spekulanty, kteří si myslí, že dnes koupí výhodně v dražbě byt a za měsíc o ještě výhodněji prodají někomu jinému, přijde zklamání, kdy musejí půl roku čekat než se vlastnictví bytu vyčistí do takové míry, aby mohla být prodána dále.
  • Lidsky nejnepříjemnější součástí dražeb je předání nemovitosti dlužníkem vydražiteli. Jen málokdy se tak děje standardně. Původní vlastníci se do dražby dostali hlavně protože strkali před svými problémy hlavu do písku. Před novými vlastníky budou pokračovat ve stejném duchu a budou dělat jako by stále byli vlastníky. Musí pak přijít na řadu nucené vystěhování. Opuštěný byt není naklizený, voňavý a udržovaný, naopak, původní vlastníci si dají záležet, aby jste nemovitost nepřevzali v dobrém stavu.
  • Mnozí z kupujících počítají s financování bankou. V případě dražeb to jde, avšak buďto musíte mít ještě jinou nemovitost jako zástavu na dobu, než vydražená nemovitost přejde do našeho vlastnictví nebo musíme využít předhypoteční úvěr, který má vyšší úrokovou sazbu.
  • Zda má smysl se o dražbu zajímat, napoví nejlépe počet osob, které se zúčastní vyhlášené prohlídky nemovitosti. Pokud zde budete v malém počtu, nejlépe sami, maximálně v počtu 2-5 osob, pak je veliká pravděpodobnost, že o nemovitost nebude zájem. Pokud zde na prohlídce bude větší množství lidí, pak je většinou škoda času se o ni zajímat
  • Dražby narušují také různí podnikavci, kteří se jich sice aktivně účastní, avšak o nemovitost nemají reálný zájem. Jejich motivací je získat úplatek od dražitelů, kteří mají očividně o nemovitost zájem, zato že nebudou přihazovat a zvyšovat tak kupní cenu nemovitosti. 
mevMartin Nevyhoštěný
  • 0Diskuse




REGISTRACE NA SERVERU LIDOVKY.CZ, NEVIDITELNÉM PSU A ČESKÉ POZICI

SMS Registrace

Diskuse LN jsou pouze pro diskutéry, kteří se vyjadřují slušně a neporušují zákon ani dobré mravy. Registrace je platná i pro servery Neviditelný pes a Česká pozice. více Přestupek znamená vyřazení Vašeho telefonního čísla z registrace a vyřazený diskutér se již nemůže přihlásit ani registrovat pod stejným tel. číslem. Chráníme tak naše čtenáře a otevíráme prostor pro kultivovanou diskusi.
Viz Pravidla diskusí. schovat

Jak postupovat

1. Zašlete SMS ve tvaru LIDOVKY REG na číslo 900 11 07. Cena SMS za registraci je 7 Kč. Přijde Vám potvrzující SMS s heslem.

2. Vyplňte fomulář, po odeslání registrace můžete ihned diskutovat

Tel. číslo = login,
formát "+420 xxx xxx xxx"
Kód ze SMS je rovněž heslo
Vaše příspěvky budou označeny Vaším jménem, např. K. Novák.
* Nepovinný.
Odesláním souhlasíte s Pravidly diskusí.