Cena vítězí: paneláky jsou opět v kurzu, obliba nových bytů klesá

Developerské firmy tak již nepochodí s různými pobídkami, jen aby nemuseli dále zlevňovat. Nové auto či kuchyňská linka k bytu zdarma jako marketingový nástroj už nefungují.

"Stranou šlo i samotné vybavení bytu. Standardy už lidi také moc nezajímají. Jediným cílem je co nejnižší kupní cena," říká Iva Nováková, vedoucí oddělení rezidenčních nemovitostí mezinárodní poradenské společnosti v oblasti realit King Sturge. Podle ní lidé odkládají dovybavení bytu klidně do budoucnosti.

Developerské společnosti se proto snaží snižovat u jednotlivých bytů, které nabízejí na trh, metry čtvereční. Zatímco ještě nedávno nabízely 3+kk o velikosti 80 metrů čtverečních, dnes to může být klidně o 10 až 15 metrů čtverečních méně. Dalším plánem, na nějž sází stále více developerských firem, je realizace bytů téměř výhradně v kategoriích 1+kk až 2+kk.

Cenový vývoj v roce 2009 – regiony Staré byty Nové byty 5 až 10 %  ---- Karlovy Vary   0 až 5 %  ---- Domažlice  -5 až 0 % Liberec, Domažlice Kolín, Náchod, Benešov  -10 až -5 % Ústí nad Labem, Karlovy Vary, Kolín Brno, Ústí nad Labem, Liberec, Kutná Hora, Jihlava  -15 až -10 % Znojmo, Mělník,  Pardubice, Brno Beroun, Mělník, Plzeň, České Budějovice, Pardubice, Opava  -20 až -15 % Kutná Hora, Příbram Hradec Králové, Mladá Boleslav, Příbram, Znojmo, Zlín, Olomouc  -25 až -20 % Zlín, Beroun, Benešov, Olomouc, Č. Budějovice, Opava Ostrava, Kladno  -30 až -25 % Mladá Boleslav, Plzeň, Hradec Králové, Jihlava  ---------  Víc než -30 % Ostrava, Kladno  ---------

Ondřej Novotný, analytik King Sturge, však nepovažuje toto řešení za příliš šťastné. "O takové nemovitosti jeví velmi často zájem různí investoři. Jakmile však dají byt do pronájmu, už se nijak nezajímají o chod celého domu," dodal Novotný s tím, že vlastníkům domu pak vznikají problémy se schvalováním různých úprav či změn.

Podle průzkumu King Sturge bylo loni v České republice zahájeno meziročně o 13 procent méně rezidenčních projektů, dokončeno jich bylo o sedm procent méně.

Pokles nastal logicky i v zahájené výstavbě bytů. Zatímco dříve se ročně stavělo 40 tisíc až 45 tisíc bytů, v roce 2009 to bylo již 35 tisíc. "Pro rok 2010 by to dokonce mohlo být méně než 30 tisíc bytů," řekl Novotný.

Kdy se začne stavět, není jasné
Realitní trh bude i letos nadále v rukou bank. Týká se to zejména šancí developerů získat od bank úvěry na nové projekty.  Splnit současné podmínky, kdy banka po developerovi požaduje předprodej jednotek ve výši 30 až 35 procent, je podle developerů velmi obtížné.

"Například pro projekt se 100 až 150 byty by musel developer zajistit předprodanost 30 až 50 bytů, což je problematické u projektu, který je prozatím jen na papíře," uvedl Novotný.

Kupující totiž z pochopitelných důvodů stojí téměř výhradně jen o postavené byty. Jejich postoji se nelze divit: během posledních měsíců zůstaly desítky projektů buď pouze na papíře nebo byly v určité fázi výstavby zazimovány.

Cenový vývoj 2009 – Praha Průměrná cena nového bytu v Praze 59 000 Kč/m2 Průměrná cena staršího bytu v Praze 41 700 Kč/m2  Staré byty  Nové byty  Největší růst      Malá Strana  +9,5 %  +9,7 %  Bubeneč  +7,9 %  +6,9 %  Bohnice  +5,7 %  +5,4 %  Mírný pokles      Břevnov   -1,6 %   -1,1 %  Pankrác   -3,6 %   -3,7 %  Vinohrady   -5,6 %   -7,0 %  Žižkov   -6,3 %   -5,9 %  Největší pokles      Zbraslav  -19,3 %  -17.6 %  Veleslavín  -20,4 %  -21,0 %  Záběhlice  -23,9 %  -23,0 %   Zdroj: King Sturge

Developeři tak v současnosti raději nezveřejňují konkrétní termíny realizace projektu. "Začínají si vytvářet prostor pro nějakou časovou prodlevu, kdyby nestíhali bankovní podmínky," řekl Novotný a uvedl příklad: "Například Passerinvest Group uvádí, že začne stavět letos a dokončení stavby plánuje 18 měsíců od jejího zahájení."

Podle ředitele společnosti Century 21/Bonus Group Jana Rosáka to připomíná začarovaný kruh. "Banky žádají minimálně třicet procent vlastních prostředků a stejný podíl bytů prodaných ještě před zahájením stavby. Kupující si zase nekoupí byt v projektu, u kterého není jisté, že se vůbec začne stavět."

Ceny nových bytů v Česku se podle výzkumu King Sturge snížily v roce 2009 v průměru o 7,1 procenta, v Praze o 8,2 procenta. Starší byty zlevnily podle této firmy loni průměrně o 9,4 procenta, v hlavním městě o 5,9 procenta.

Trh s luxusním bydlením zůstává stabilní, podle Ivy Novákové dokonce s neuspokojenou poptávkou. Luxusních bytů je totiž pořád málo. "Lidí, kteří by chtěli utratit za byt 30 až 40 milionů, je stále dost. Pokud se nějaký luxusní byt prodává, zájemců může být až několik desítek," říká i Novotný.

Cenové nůžky se rozevírají
Cenové nůžky mezi novým a starším bydlením se tak i nadále rozevírají. V regionech je už dokonce taková situace, že cenový rozdíl mezi srovnatelně velkým novým a starším bytem v téže lokalitě se pohybuje v rozmezí od 500 tisíc do 600 tisíc korun.

Podle Novotného s tím souvisí i fakt, že v případě starých bytů často vyjednávají jednotlivci, zatímco v případě developerů si firmy jasně stanoví limity, pod které nesmí klesnout. Výrazně se prohlubuje také zájem o panelové domy, který ostatně nikdy úplně neutichl. I zde jde totiž o cenu a ta se u těchto panelových bytů propadla v některých lokalitách až o 40 procent.

Realitní odborníci tak očekávají, že právě panelové byty by jim mohly pomoci umazat ztrátu způsobenou finanční krizí. Sotva však dřív než v horizontu tří až pěti let.