Banky si začínají hrát na charitu. Alespoň to tak vypadá při sledování trvalého poklesu úrokových sazeb hypoték. Sazby se už zabydlely pod dvěma procenty, UniCredit Bank nabízí peníze na bydlení dokonce za 1,49 procenta.
Lidé na podobné reklamní vějičky slyší. Loni uzavřeli téměř 102 tisíc hypotečních smluv za rekordních 184 miliard korun. Letos za první dva měsíce banky poskytly přes třináct tisíc hypoték za více než 27 miliard korun.
Reklamní lákadla jsou pochopitelná. Banky potřebují, aby miliardy, které jim líně leží v trezorech, vydělávaly. Tak nasadí charitativní kukuč. Ale jen naoko, charitou nevydělají. Lákavě nízké úroky obalí houfy takových podmínek, že se na svých pět a více procent dostanou.
Zisk z úroku dorovná pojištění
Hypotéky si berou desítky tisíc lidí. Většina žadatelů je méně bonitních než doktor s osmdesáti tisíci čistého měsíčně. Aby se banky vyhnuly riziku, stále častěji požadují uzavření pojištění schopnosti splácet.
„Ať se dívám, jak se dívám, žádné takové pojištění jsem nenašel. Je to obecná formulace pro různé balíčky různých bank, které se snaží zvýšit svou ziskovost takzvaným cross-sellingem. Tedy přidáváním dalších produktů ze své či partnerské stáje, aby z klienta vytěžily maximum jeho peněz,“ říká Zbyněk Prim, finanční poradce Fincentra.
Češi v únoru bankám dlužili 1,24 bilionu korun víc než loni |
Člověk by se měl pojistit, ne ale spolu s hypotékou. Banka při takovém pojištění sice nabízí úrok z hypotéky o desetiny procenta nižší, měsíční splátka se s pojištěním ale zvýší o čtyři až osm procent. Navíc v případě pojistné události pojišťovna veškeré peníze platí bance na splátky hypotéky. Dlužník by ale problém mohl řešit i jinak, třeba prodat nemovitost, pronajmout ji, splátky dál platit a peníze z pojistky po užít vhodněji.
Další podmínkou hypoték bývá zřízení běžného účtu ve stejné bance či používání kreditních karet této banky. Vše nese peníze, které kompenzují snížený hypoteční úrok.
Nezanedbatelným přínosem pro banky jsou nejrůznější poplatky spojené s hypotékou. Za znalecký posudek, za čerpání úvěru, za mimořádnou splátku a tak dále. Od několika set korun měsíčně za správu úvěru po několik tisíc za změnu podmínek.
Svatým grálem jsou poplatky
Každá hypotéka je individuální, každý klient má jinou bonitu, jinou výši půjčky, jinou délku splácení. Nejnižší úroky jsou jen vábničkou, nikdo na ně nedosáhne. Peníze na bydlení se běžně půjčují s dvou- až čtyřprocentním úrokem.
Hypotéka je závazek na velkou část produktivního života. Každý by měl zvážit, zda i za deset let bude ve stejné kondici jako dnes. Zda bude v dobré kondici česká ekonomika, závislá na exportu do Německa a zemí Evropské unie. Zda bude v dobré kondici tamní ekonomika, když politici budou nuceni řešit masivní příliv imigrantů.
Další pasti na uchazeče o bydlení nastražili stát, realitní kanceláře a developeři.
Čtyřprocentní daň z nabytí nemovitosti, kterou dosud platil prodávající, měl od letošního dubna platit kupující. Poslanci ale nestihli novelu zákona schválit, takže k tomu dojde někdy v budoucnu. Kdy, to poslanci vyřešili opravdu šalamounsky. Novela zákona začne platit tři měsíce po jeho vyhlášení.
Většina odborníků se shoduje, že největším rizikem při koupi nového bytu je nesolidní developer. Renomé developera je základní podmínkou, ne však dostačující.
I renomovaný developer může mít vizi, ale chybí mu územní rozhodnutí nebo stavební povolení. V projektu Palmovka One významného developera Discovery Group měli už sedm let bydlet lidé. Dosud však na pražské Palmovce naproti sídlu jedné z privátních televizních stanic jezdí autobusy jako dřív a žádné domy tam nestojí. Developer nedostal stavební povolení.
Dotované byty dostali i lidé, kteří na ně nemají nárok, zjistila kontrola |
Problémem mohou být dodávky energií. V pražském projektu Jahodnice významný developer Skanska uzavřel smlouvu na výstavbu výměníkové stanice a dodávky tepla na dvacet let s firmou Dalkia. Závazky z této smlouvy pak museli převzít majitelé bytů, smlouvu nelze vypovědět. Za teplo platí dvojnásobek toho co jiní Pražané v podobných projektech a za výměníkovou stanici zaplatí místo deseti milionů více než 23 milionů korun.
Kotelny a výměníkové stanice by měl vždy developer předat společenství vlastníků bytů. Tak postupuje například developerská firma Ekospol.
„Majitelé bytů si pak sami zvolí dodavatele tepla, mohou dodavatele kdykoli a bez sankcí měnit podle situace na trhu,“ uvedl šéf Ekospolu Evžen Korec.
Záleží i na sousedech
Problémem může být i pozemek pod bytovým domem. Vedení bytového družstva projektu Zelené údolí v Praze 4 prodalo pozemky pod bytovými domy firmě Gv Reality, za níž stojí advokát Vlastislav Andrš. Nyní chce, aby majitelé od něj pozemky odkoupili za sedm tisíc korun za čtvereční metr – sám koupil za 400 korun za čtvereční metr – a aby platili nájemné za užívání jeho pozemků. Soudní spory se táhnou několik let.
Stále více se nemovitosti pořizují jako investice. Investor byty pronajímá a sousedi nevědí, zda se přistěhuje doktor z Pelhřimova, nebo imigrant z Iráku. Pokud je v domě více investičních bytů, mohou se investoři slunit na Bahamách a je jim jedno, že chybí na schůzi vlastníků, kde mají rozhodnout o opravě výtahu nebo střechy.
„Rizikem může být lokalita a sousedé. Navíc i omezení vlastnických práv, kdy prodávající není jediným vlastníkem, i když tak vystupuje,“ připomněl Tal Grozner, ředitel developerské společnosti Star Group.
Na riziko skrytých vad upozorňuje Marcel Soural, ředitel developerské společnosti Trigema. „Developer dodá nekvalitní dílo, sčímž budou spojeny časté reklamace nebo i skryté vady celé nemovitosti, které se projeví třeba až za několik let,“ uvedl Soural.
