Začátkem letošního roku se po čtyřech letech mezi paragrafy občanského zákoníku zpátky zařadilo zákonné předkupní právo spolumajitelů nemovitostí. Právnická veřejnost očekávala, že jeho návrat výrazně zkomplikuje prodej podílu na nemovitosti, zejména prodej garážového stání. Neblahá očekávání se rychle naplnila. V praxi se povinnost nabídnout všem spoluvlastníkům prioritní odkup často obchází nebo vůbec nedodržuje. Chystá se tak legislativní náprava.
Podle litery občanského zákoníku mají spoluvlastníci nemovitých věcí zákonné předkupní právo. Jde o situace, kdy je dům, byt či pozemek vlastněn více osobami. Pokud se jeden ze spoluvlastníků rozhodne svůj podíl převést na jinou osobu než na osobu blízkou, musí jej nabídnout ke koupi ostatním spoluvlastníkům. Nabídka vyžaduje písemnou formu a lhůta pro uplatnění předkupního práva je tři měsíce od doručení této nabídky.
Problémy se čekaly
„Nedostatky úpravy spatřuji zejména tam, kde je velké množství spoluvlastníků, třeba v rámci spoluvlastnictví jednotky, v níž jsou vymezena garážová stání. Obesílat desítky či stovky spoluvlastníků je nejen administrativně nároční, ale též zbytečné, neboť tu zákonné předkupní právo neplní žádnou smysluplnou funkci,“ míní Petr Bezouška, jenž se podílel na přípravách nového kodexu a dnes spolupracuje s advokátní kanceláří PRK Partners.
Pozor na krádeže nemovitostí. Dům právně ochrání i půjčka od rodičů |
Kritika institutu není ojedinělá. Právní experti s ní přicházeli ještě před jeho vrácením do zákona. „Znovuzavedení předkupního práva spoluvlastníků nemovité věci nepřineslo žádná překvapení. Přineslo problémy, které se očekávaly a na které se již při při projednávání novely poukazovalo,“ dodává i Filip Melzer, jenž se podílel na vedení prací na novém občanském zákoníku a v současnosti radí advokátní kanceláři Havel & Partners.
Hlavními argumenty pro vrácení zákonného předkupního práva bylo umožnění zcelování vlastnických podílů. Ke kýženému výsledku ale podle právních expertů nedošlo, naopak převládá názor, že obecné předkupní právo spoluvlastníků nemovitosti vůbec do moderního občanského zákoníku nepatří. „V Evropě je tento institut upraven velmi sporadicky. Argumentuje se tím, že nelze vlastníka podílu omezovat v dispozici s jeho podílem, není-li tu silný, ospravedlnitelný důvod k potlačení jeho vlastnické svobody. Ten se někdy nachází v právě v ochraně bydlení,“ dodal Bezouška.
Doporučeně! Ne „pod dveře“
Smysl má podle právníků institut u rodinných domů, kde je rozumné nedrobit vlastnictví. Existují totiž i případy, kdy spoluvlastník prodal podíl jako spekulaci, aby tím poškodil zbytek rodiny.
Prodávající spoluvlastník, jenž chce dostát zákonné povinnosti, musí ostatním spoluvlastníkům poslat písemnou nabídku, která by měla obsahovat stejné podmínky prodeje, jako se nabízejí na volném trhu s realitami. Právníci doporučují poslat zásilku prokazatelným způsobem – třeba doporučeným dopisem – nebo si nechat spoluvlastníky přímo podepsat osobní převzetí nabídky.
Praxe je ale od „ideálu“ často velmi vzdálená. Spolumajitelé často vhodí nabídku jen do schránky ve společných prostorách domu nebo ji podstrčí pod vchodovými dveřmi či vyvěsí na nástěnce. „Objevují se různá řešení, ale nejčastější je prostá rezignace na obesílání sousedů,“ uvedl advokát Ondřej Preuss, zakladatel služby DostupnyAdvokat.cz.
Spoluvlastníků totiž mohou být v případě velkých bytových komplexů až stovky a často žijí v zahraničí. „Většinou se stejně nikdo neozve. Spíše se tím jistí třeba realitní kanceláře a klient kvůli tomu vydává zbytečné finanční prostředky,“ míní Preuss.
V případě, že spoluvlastník nedodrží svoji zákonnou povinnost, nepošle nabídku a podíl jinde prodá, může se dostat do problémů. „Pokud některému ze spoluvlastníků nebyla zaslána nabídka, může se domáhat, aby mu byl převáděný spoluvlastnický podíl nabídnut ke koupi,“ upozornil Melzer. Dnešní praxe podle něj totiž vychází z toho, že opomenutý spoluvlastník musí podat žalobu na uložení povinnosti uzavřít kupní smlouvu.
Pozor na krádeže nemovitostí. Dům právně ochrání i půjčka od rodičů |
Vzhledem k nedávnému znovuzavedení institutu není judikatura v této oblasti nikterak obsáhlá. Předkupní právo se však dostalo už k Ústavnímu soudu, který však ústavní stížnost zamítl, finálně však aproboval rozhodnutí obecných soudů. Předchozí dvě soudní instance – včetně Nejvyššího soudu – totiž uvedly, že uplatnění předkupního práva v rámci velké garáže je šikanózní a nepožívá právní ochrany.
Šikanózní uplatňování práva ve velkých garážích
Soudy sice rozhodly, že žalobci skutečně předkupní právo vzniklo a bylo porušeno, když mu před prodejem spoluvlastnického podílu nebyl nejprve podíl nabídnut. Nicméně konstatovaly, že uplatnění jeho předkupního práva bylo v rozporu s dobrými mravy. „Dle nalézacího soudu totiž stěžovatel nemohl mít žádný hospodářský zájem na využití 1/1326 garáže, tedy 1/26 výměry parkovacího stání prodávající,“ uvádí rozsudek. Šlo sice o kauzu řešenou částečně podle staré právní úpravy, ale její závěry se podle právníků dají užít i dnes. „Byť Ústavní soud zdůraznil, že závěr nelze zobecňovat a vždy musí být předkupní právo vyhodnoceno v konkrétním případě, jde přesto o důležité vodítko,“ uvedl Preuss.
Zákonodárci už problémy s institutem začali řešit. V legislativním procesu je návrh novely občanského zákoníku, jenž řeší právě problém u garážových stání v bytových domech. Zákonné předkupní právo má být zrušeno právě v rámci bytového spoluvlastnictví, bude-li podíl na jednotce s garážovým stáním prodáván spolu s bytovou jednotkou.
Experti však doporučují i preventivní opatření. „Vzniká-li bytové spoluvlastnictví teprve nyní, lze se komplikacím vyhnout vzdáním se předkupního práva nebo tím, že se garážový prostor ponechá v rámci společných částí,“ radí Bezouška.
