Trh s byty nefunguje jako trh s rohlíky |
„Zatímco v minulosti lidé hledali průměrně sedmdesátimetrový byt, nyní chtějí kvůli úspoře až o patnáct procent menší,“ uvádí server Bezrealitky.cz. Podobné zkušenosti mají i jinde. „Před dvěma roky tvořily u nových bytů v Praze prodeje dvoupokojových bytů třetinu ze všech transakcí, v polovině letošního roku už více než 42 procent,“ řekl LN předseda představenstva společnosti Trigema Marcel Soural. Obdobné je to u bytů jednopokojových.
Požadovaná plocha se přitom podle odborníků bude dál zmenšovat. „Podřídí se tomu i většina developerů, kteří se pokusí na trh uvést spíše vícero menších bytů,“ je přesvědčen Hendrik Meyer, výkonný ředitel Bezrealitky.cz. Zatímco v prvních letech po odeznění ekonomické krize se velikosti nabízených bytů nejen v metropoli zvětšovaly, od roku 2016 se zmenšují. Společnost Central Group, jež je největším pražským developerem, uvádí, že byt 1+kk má nyní v průměru kolem 30 metrů čtverečních, zatímco před třemi lety byl o pět metrů větší. Byt 2+kk má dnes v průměru 54 metrů čtverečních, o šest méně než před třemi lety. Někteří developeři mají v nabídkách i skutečně malometrážní sedmnácti- či osmnáctimetrové byty.
Průměrná velikost nových bytů v Praze klesá.
Metr čtvereční v malých bytech vyjde podstatně dráž než v těch větších. Dle aktuálních údajů společností Trigema, Skanska Reality a Central Group stojí metr v novém pražském bytě obvykle zhruba 102 tisíc korun. Za metr čtvereční v jednopokojovém bytě se však platí okolo 117 tisíc korun, což je o bezmála 15 tisíc korun nad průměrem. „K důvodům, proč tomu tak je, patří především fakt, že po těch nejmenších bytech roste poptávka,“ říká Soural.
Drahé byty vyhánějí Pražany za město. Středočeské obce ale nejsou na nápor připraveny |
Aktuální statistiky dokládají, že zájem o menší byty neustále narůstá. Konkrétně jednopokojových bytů se před dvěma lety prodalo téměř 17 procent. „Minulý rok jsme zaznamenali nárůst na zhruba 24 procent a letos na necelých 30 procent,“ doplňuje Marcel Soural z Trigemy.
Zároveň s tím klesá odbyt větších bytů. Podíl třípokojových bytů na celkových prodejích není ani pětinový a čtyřpokojový byt si pořídí jen méně než osm procent ze všech kupujících.
Stejný trend i v regionech
I když kompletní údaje, mapující, kolik se prodá bytů a s jakými dispozicemi, na mimopražských trzích nejsou k dispozici, z vyjádření makléřů vyplývá, že malé byty jsou nejžádanějším artiklem i v regionech. „Nejnovější byty v nabídce jsou převážně jednopokojové a dvoupokojové, o které je stále největší zájem,“ uvádí se v tiskové zprávě realitní společnosti Trikaya, jež se zaměřuje na brněnský trh.
Průměrná cena bytu 1+kk vyjde v moravské metropoli na 2,9 milionu korun, za nový byt 2+kk zaplatí zájemce bezmála 4,2 milionu korun. Stejný trend, tedy sílící poptávku po malých bytech, potvrzují realitní makléři i v Plzni či v Olomouci.
„Lidé jsou pod tlakem vysokých cen nuceni dělat kompromisy,“ říká Jan Martina z pražské pobočky společnosti M&M Reality. Kvůli penězům se musejí uskrovnit. Jako startovací byt mnohým slouží i garsonky. A nejde jen o nové byty. První mizí malé byty i z nabídky starších nemovitostí.
Někteří developeři také nabízejí skutečně malometrážní byty s rozlohou okolo 17 metrů čtverečních. A i o ně je zájem. „Neoznačil bych to sice za nějaký silný trend v nové výstavbě, ale do budoucna bych se nedivil, kdyby těchto bytů na trhu ještě přibývalo,“ říká Jan Martina.
Bydlení zdražovalo napříč republikou. Čím dál nedostupnější nové byty šponují ceny těch starších |
Jak vyplývá z dat společností Trigema, Skanska Reality a Central Group, ceny nových bytů v Praze se v polovině letošního roku mezikvartálně snížily, a to z necelých 105 tisíc na zhruba 102 tisíc korun za metr čtvereční. Od roku 2015 ale nové byty v Praze podražily o téměř 90 procent. Metr čtvereční v mimopražském bytě, jak uvádí Trigema, vyšel v polovině letošního roku na bezmála 58 tisíc korun, což je v meziročním srovnání o necelých šest procent více.
Jednopokojové či dvoupokojové byty nekupují jen ti, kdo shánějí vlastní bydlení a na větší nemají. Žádané jsou i mezi investory. „Investiční byty se využívají k pronájmu a platí, že menší byty se pronajímají lépe než ty velké,“ říká Pavel Kliment, partner poradenské společnosti KPMG odpovědný za sektor nemovitostí.
Roste počet single domácností
Developeři udávají, že podíl bytů kupovaných na investici dnes tvoří zhruba třetinu z celkových prodejů. A v některých projektech dokonce až polovinu. „Zájem o investiční byty v poslední době roste. Do investování se stále častěji pouštějí domácí investoři, kteří hledají vhodný vedlejší zdroj příjmu,“ dodává Marcela Fialková, mluvčí společnosti Central Group.
Byty do 60 tisíc za metr? Nejsou. Nové razantně zdražují, za loňský rok téměř o pětinu |
Malé byty jdou na odbyt i kvůli rostoucímu počtu jednočlenných domácností. Jejich podíl se od roku 2007 do roku 2017 zvýšil dle analýzy společnosti KPMG z 9,4 procenta na bezmála 12 procent.
Dle sčítání lidu, domů a bytů, které se naposledy uskutečnilo v roce 2011, dosahovala průměrná obytná plocha bytu v Praze necelých 58 metrů čtverečních. Institut plánování a rozvoje uvádí, že v domech postavených v letech 2011 až 2017 mají byty v průměru bezmála 61 metrů čtverečních.
V porovnání například s německými velkoměsty či s Vídní Praha co do velikosti obytné plochy bytů zaostává. Dostupná data z let 2008 až 2012 ukazují, že například ve Vídni připadalo v bytě na jednu osobu více než 46 metrů čtverečních, v Berlíně 45 metrů čtverečních a v Mnichově necelých 43 metrů čtverečních. V Praze to bylo méně než 32 metrů čtverečních.
