Kachlíkárna se mění v dům radosti. Noví majitelé chtějí více bytů, na velké korporace necílí
Bývalý Dům odborových svazů na pražském Žižkově, nyní dům Radost.
| foto:
Michal Šula,
MAFRA
Premium
PRAHA -
Když se prodal Dům odborových svazů na pražském Žižkově za více než miliardu korun, šlo o jeden z největších realitních obchodů minulého roku. Pětice investorů, z nichž čtyři patří k rodině Valových, majitelů koupelnářské firmy Siko, jej přejmenovala na dům Radost a nyní se jej snaží oživit. Zároveň plánují velkou rekonstrukci: před kancelářemi má dostat přednost bydlení.
Dům z 30. let na Žižkově stál až do loňska bez velkého zájmu veřejnosti. Leccos o vztahu Pražanů k němu odhaluje i to, že se pro něj vžil nepříliš lichotivý výraz kachlíkárna. Podobný vztah k němu měl i Martin Louda, muž, který se v realitách pohybuje 15 let a je jedním z pěti akcionářů, již někdejší Dům odborových svazů, dnešní dům Radost téměř rovnoměrnými podíly vlastní.
„Kromě toho, že jsem spoluinvestorem, jsem i výkonným manažerem, který má na starosti realizaci celkového záměru jeho proměny,“ vysvětluje Louda. A dodává, že ostatní akcionáři – kteří mimochodem patří k rodině Valových, majitelů koupelnářské firmy Siko – jsou pouze investory a do řízení projektu se nezapojují.
Autor:
Ondřej Kinkor
Proč nebudou chtít do budovy velké korporace.
Co se ukrývá v podzemí domu.TVŮRCI PRVNÍHO PRVNÍHO PRAŽSKÉHO MRAKODRAPU SE INSPIROVALI LE CORBUSIEREM- Budova Všeobecného penzijního ústavu byla postavena v letech 1932 až 1934 v místech bývalé Pražské obecní plynárny, která byla zrušena po dokončení nové plynárny v Michli. Stavba vznikla podle návrhu dvojice významných českých architektů Josefa Havlíčka a Karla Honzíka. Inspirací jim byla tvorba slavného švýcarského architekta a urbanisty Le Corbusiera, který prosazoval maximální účelnost, racionalitu a využití přirozeného světla, čemuž přizpůsoboval půdorys budov i rozmístění oken.
- Monumentální funkcionalistická stavba, označovaná pro svých 52 metrů výšky za první pražský mrakodrap, patří k předním prvorepublikovým realizacím, jež se dočkaly světového uznání. Její otevřený křížový půdorys a výška nedodržovaly předepsané regulační požadavky ani požadavky zadavatele,aby měla budova tenkrát typický tvar uzavřeného bloku. Přesto uspěli. Právě ekonomická výhodnost projektu nakonec umožnila ambiciózní plán realizovat.
- Na 11patrový kancelářský objekt s železobetonovým skeletem navazují dvě sedmipatrová křídla a dvě třípatrová křídla sloužící k obytným účelům. Na svou dobu bylo v projektu použito mnoho progresivních prvků,například kovové konstrukce oken a fasádní obklady z keramických tvárnic, díky kterým si budova posléze vysloužila lidovou přezdívku kachlíkárna.
- Jako první v Československu byla vybavena klimatizací,původně od americké společnosti Carrier. Celkové náklady na stavbu se vyšplhaly na 64 milionů tehdejších korun.
- Od roku 1951 budova sloužila Ústřední radě odborů a Revolučnímu odborovému hnutí, takže se pro ni časem vžil název Dům odborových svazů.
- Od roku 1964 budova figuruje na seznamu kulturních památek.
- Od loňska má budova nového vlastníka, který ji přejmenoval na dům Radost a otevírá ji veřejnosti.
|
Martin Louda vlažný vztah Pražanů k žižkovské dominantě přičítá zčásti tomu, že okolí domu není urbanisticky dořešené. „Je to takový solitér uprostřed města. Nám se ale líbil, proto jsme ho také koupili,“ říká Louda, jehož úkolem je budovu i její okolí oživit a také celkově rekonstruovat.
Oživit Žižkov
„Chceme využívat její možnosti a kapacity směrem k veřejnosti, ale i k nájemníkům. Plánujeme na Žižkov dostat život, aby se říkalo, že je tady nové zajímavé místo, kde to žije a kvůli kterému má cenu sem jít. V porovnání například s Karlínem se tady toho mnoho neděje,“ popisuje manažer.
Ostatně dům Radost dveře široké veřejnosti otevřel již počátkem srpna, kdy byla zpřístupněna střecha s jedinečným výhledem. A naposledy tento týden ve středu ve vstupní hale budovy zahájila provoz coworkingová kavárna Radost, navíc s galerií.
Pro Loudu, který v minulosti řídil například krizový management pro RSJ Private Equity, není dům Radost prvním setkáním s rodinou Valových. Vzhledem k tomu, že předchozí investiční projekty, byť ne takového rozsahu, dopadly úspěšně, spolupráce pokračovala. „Když se k nám dostala informace o prodeji Domu odborových svazů, vyhodnotili jsme si to tak, že by to mohla být zajímavá investice. Přihlásili jsme se do výběrové řízení, kde bylo dalších osm uchazečů,“ vypráví Louda. O vítězi rozhodla nejvyšší cena, která nakonec dosáhla výše jedné miliardy korun. „Nijak jsme ji nepřestřelili, ještě jsme ji museli s ohledem na nabídky dalších zájemců navyšovat,“ říká Louda.
Pětice nových majitelů nákup 11patrového kancelářského objektu financovala zčásti z vlastních zdrojů, zhruba polovinu pokryl bankovní úvěr, jenž zároveň slouží i k financování provozu a příprav na proměnu celé budovy. Náklady na přípravné práce Louda odhaduje v řádu desítek milionů korun, investici do celkové proměny žižkovského mrakodrapu pak ve výši přibližně dvojnásobku kupní ceny.
Uvnitř stavby převažují kanceláře. Konkrétně jich je více než 600, což představuje 14 tisíc metrů čtvereční plochy. V křídelních budovách jsou na ploše 3000 metrů čtverečních byty a tisíc metrů prodejních ploch se nabízí směrem do Seifertovy ulice. Investoři hovoří o tom, že stavební povolení chtějí získat v horizontu pěti let, rekonstrukce má trvat odhadem další dva roky. Nastávající pětiletka má proto být jakýmsi zkušebním obdobím, které ukáže, jak změny dokážou funkcionalistický dům, který je nemovitou kulturní památkou, oživit.
Korporace nejsou cílem
Zatímco nájemníky v bytech noví majitelé v naprosté většině přebrali a k velkým změnám nedochází, provozovatelé obchodů s výlohami do jedné z hlavních žižkovských tepen prošli kompletní obměnou. „Chceme tím zlepšit služby pro nájemníky domu i širší okolí,“ vysvětluje Louda. Pokud jde o kanceláře, dvě třetiny z nich jsou stále obsazeny odborovými svazy, do zbytku se majitelé snaží nalákat nájemníky nové.
„Část kanceláří chceme nabídnout kreativcům jako ateliéry za extrémně zvýhodněnou cenu – včetně energií za osm tisíc měsíčně. Zatím jsme na to vymezili prostor dvou křídel a uvidíme, jaký bude zájem. Oživí se tím skladba nájemníků a život v domě dostane nový impulz,“ věří manažer.
Skoro stoletá budova má totiž své limity. „Máme dobrou polohu, ale je potřeba si uvědomit, že nabízíme něco jiného, než jsou moderní kancelářské plochy. Dokonce nabízíme něco jiného, než jsou kanceláře dvacet třicet let staré. Je to tím, že kanceláře v domě Radost byly ve 30. letech navržené pro jednoho majitele. V praxi to znamená, že na chodbě slyšíte, co si říkáme v kanceláři, u budovy nejsou parkovací místa, nejsou tu žádné kuchyňky... To jsou naše handicapy,“ přiznává Louda.
Vzhledem k obtížím s obsazováním kanceláří majitelé plánují na jejich úkor přidat více prostoru pro bydlení. Narůst má i prostor pro retail a z pohledu využití domu se počítá i s úplnými novinkami. „Chceme nabídnout lepší možnosti relaxu, galerii i artové kino v multifunkčním sálu. Ten nebude mít pevná sedadla, aby přes den mohl fungovat jako konferenční prostor, večer kino a po promítání jako hudební klub,“ plánuje manažer. Dům Radost z těchto důvodů nebudou chtít obývat velké korporace. „Není to ani náš záměr. Budeme se snažit, aby tady byli mladí, kreativní lidé a menší firmy, kterým negativa budeme vynahrazovat jinak,“ říká Louda.
Prvním takovým počinem bylo srpnové otevření střechy pro veřejnost po vzoru Lucerny. Stejný jako v případě Lucerny je i provozovatel střechy s výhledem na jedné straně na Pražský hrad, na druhé pak na žižkovský vysílač. Je jím kavárník Ondřej Kobza.
„Nejsme provozovatelé střech nebo kina. Proto se na všechny aktivity snažíme najít nám ideově blízkého partnera, který to bude dělat. Máme přání, aby k nám chodili lidé, a jestli na střeše bude Ondřej Kobza provozovat bar, nabízet cvičení jógy, nebo tam bude chovat kozy, to necháváme na něm,“ tvrdí Louda.
Podobný model má fungovat i v rámci kina, které bude spravovat společnost Aerofilms, jež v Praze provozuje artová kina Aero, Bio Oko a Světozor. Dalším partnerem z oblasti kultury je DJ a producent Josef Sedloň.
Plány na půl století
Jedním z velký bonusů domu Radost, jenž má mimochodem také podzemní kryt pro 350 lidí, je nerušený výhled na Prahu s panoramatem Hradčan. Nabízí se tak otázka, jestli ve vyšších patrech nevzniknou velké luxusní byty, které by z tohoto výhledu těžily.
Ačkoliv podle Martina Loudy několik architektů během konzultací podobné návrhy předneslo, majitelé s něčím takovým nepočítají. Plánují totiž spíš menší bytové jednotky. Z části tak hodlají pokračovat ve stylu svého jiného developerského projektu Luka Living, který stojí na nájemním bydlení s plně vybavenými byty.
„Na Žižkově to bude podobné v tom, že i tady bude všechno zařízené. A platí to jak pro kanceláře, tak pro byty,“ popisuje Louda.
Vlastníci tak při hledání nájemníků budou cílit například na studenty vedlejší Vysoké školy ekonomické, mladé bezdětné páry nebo ty, kdo do Prahy přijedou například na roční studijní či pracovní pobyt. „Chceme nabídnout bydlení pro lidi, kteří se dynamicky vyvíjejí a chtějí bydlet na místě, které tomu odpovídá. Něco podobného funguje ve Spojených státech nebo v Berlíně, ale Praha nic takového nemá,“ uvažuje Louda.
Na plány investorů ještě ale budou muset kývnout i úřady, které budou řešit památkovou ochranu celé budovy. Jak jednání dopadnou, nechce Louda předjímat. „Je to funkcionalistická budova, to znamená, že má sloužit nějaké funkci. A když už té původní neslouží, měla by být připravená na to reagovat tak, aby mohla sloužit i jiným způsobem,“ říká Louda, podle něhož právě rozšíření plochy bytů budovu do budoucna ochrání.
„Důvod, proč jsme do této investice šli, spočívá ve velké míře v tom, že ten dům prodat neplánujeme. I proto jeho proměnu chceme udělat tak, aby bez větších zásahů sloužil další desítky let, což vyžaduje jiné myšlení, než když máte standardní investiční horizont pěti let a po patnácti dvaceti letech celkově rekonstruujete, protože se snažíte vyjít vstříc momentálním požadavkům na trhu,“ říká Martin Louda na závěr.
„Stanovili jsme si, že by bylo dobré, aby na něj po naší rekonstrukci nebylo potřeba sahat dalších padesát let. Na rozdíl od kanceláří, kde se trendy mění mnohem častěji, úpravy spojené s bydlením nejsou potřeba tak často. To je i způsob, jak ten dům můžeme ochránit, protože pokud do něj budeme pořád vrtat a něco na něm měnit, ztratí své kouzlo.“
© 2024 MAFRA, a.s., ISSN 1213-1385 © Copyright ČTK, Reuters, AFP. Publikování nebo šíření obsahu je zakázáno bez předchozího souhlasu.
