LN Jak se za posledních pět až deset let vyvíjely ceny nových bytů? Někteří odborníci se nechali slyšet, že ceny meziročně rostly o deset i více procent. Jak to vidíte vy? Rostly skutečně tak dynamickým tempem? PDF soubor najdete zde.
Nic dramatického se nekonalo. Autoři těchto oznámení asi vycházeli jen z omezených datových souborů. Mnohdy se také hodnotí jen úspěšné obchody, ty neúspěšné se v hodnocení neobjeví. Je docela úsměvné, když se objeví zprávy, jak ceny bytů překročily nějakou „magickou“ hranici, na které však ve skutečnosti již několik let jsou. Zhruba před deseti lety se objevily první větší bytové projekty v Praze. Nových bytů na trhu bylo málo a ceny se rychle zvedly z počátečních 20 až 25 tisíc korun za m2 na 35 až 40 tisíc korun za m2. Růst umožnilo významné zvýhodnění úroků i zlepšení dostupnosti hypotečních úvěrů. Vroce 2002 udávaly velké realitní kanceláře, že obvyklé ceny nových bytů v Praze se pohybují mezi 35 až 50 tisíci korun za m2. Z našich cenových porovnání vychází, že se ceny bytů v Praze zvýšily od roku 2002 do roku 2006 přibližně o 25 procent, tedy asi 4,5 procenta ročně. Žádný bombastický růst o desítky procent se nekonal. Ty - podle některých realitních kanceláří - tzv. rekordní ceny jsou tady vlastně již několik let a vysoká nabídka - konkurence -ani prudký nárůst neumožnila. Příkladem mohou být zprávy z posledních dnů, kdy některá média opět přinášejí informace o obrovských nárůstech cen v Praze a znovu, jako několik let po sobě, uvádí stejné cenové hladiny.
Jak se liší ceny nových bytů v regionech mimo hlavní město?
Přehled nových bytů a domů v ČR
V regionech se ceny zpravidla zvyšují a ve většině republiky stojí byty v rozmezí 20 až 30 tisíc za m2, s potenciálem dalšího růstu. Ceny zde dohánějí jisté „zaspání“. Vzhledem k tomu, že zde byla nízká cenová základna, dosahují nárůsty v procentech velkých čísel, nominálně jde o desítky či stovky tisíc korun ročně. U menších měst však velkou konkurenci bytům představují rodinné domky, ceny bytů proto budou do vysokých čísel růst obtížně. Vzhledem k tomu, že se úroky u hypoték ani demografická situace nepříliš mění, pohyb cen je podobný růstu reálných mezd obyvatelstva.
Co se s cenami bytů dělo v posledních dvou třech letech?
V Praze se ceny nových bytů za poslední dva až tři roky výrazněji nezměnily. Na trhu je nabídka několika tisíc nových bytů, jejich prodejnost se prodloužila. Dobře se prodávají ty kvalitní, kde cena odpovídá provedení. Ceny rostly o přibližně 2 až 3 procenta ročně. U některých nemovitostí byl sice cenový nárůst vyšší, ale stejně tak existují i projekty, jejichž prodejnost se zvýšila až slevami či dalšími zvýhodněními. Je dobré si i připomenout, že bytový trh tvoří hlavně starší byty. Celkově je v Praze zhruba 218 tisíc bytů ve vlastnictví, z toho jen 35 tisíc z nové komerční výstavby. Starší byty prodělaly za posledních pět let větší cenové propady i nárůsty. Jejich ceny rostly v posledních dvou letech rychleji a přehouply se na úroveň z roku 2004 před vstupem do EU. V regionech rostly ceny nových bytů rychleji, v průměru tak o deset procent ročně. Jsou však i města, kde nová bytová výstavba trh na nějakou dobu přesytila.
A jaký cenový vývoj můžeme očekávat v budoucnu? Udrží si růst současné tempo?
Dále porostou ceny rodinných domu i bytů ve většině měst České republiky, kde dosahují méně než 25 tisíc za m2. Vše bude záviset na úrovni úrokových sazeb hypoték a vývoji reálných příjmů. Praha nemá v současnosti pro významnější růst příliš prostoru. Když porovnáme ceny a příjmy, je již nyní jedním z nejdražších měst. Důležitým ukazatelem je i výnos z bytových nemovitostí, který se díky klesajícím smluvním nájmům již několik let snižuje.
Ovlivní podle vás ceny nových bytů chystaná změna DPH ze stavebních prácí souvisejících s bydlením? Pokud ano, jak?
Neovlivní. Vzpomeňme na nedávné obavy z prudkého růstu cen kvůli zvýšení daně na 19 procent. Teď se má zvýšit „jen“ na 9 procent, a to má být impulsem k růstu cen? K tomu je potřeba zdůraznit pár skutečností. DPH se účtuje pouze u převodů bytů do tří let od kolaudace, tedy nových, které tvoří jen zlomek trhu. Pokud by zde prostor pro navýšení ceny existoval, prodejci by jej dávno využili a nečekali na daňové změny. Vysoká konkurence nedovolí ceny zvedat. Vývoj cen může být ovlivněn růstem či poklesem úroků u úvěrů či pohybem reálných mezd. Nešťastným by byl v budoucnu růst DPH na opravy a modernizace bytového fondu, o ceny bytů se nebojím.
Na co si při koupi bytu dát pozor?
Nejprve pár obecně známých rad. Ověřit si, zda jednám s oprávněnou a kompetentní osobou. Může se stát, že vyjednáváte s prostředníkem a majitel o vašem zájmu ani neví a byt mezitím prodá někomu jinému. To platí i u případného skládání záloh na koupi. Ohlídejte si, abyste měli s vlastníkem (nikoli prostředníkem bez řádné plné moci) podepsanou platnou smlouvu, která obsahuje všechny důležité skutečnosti koupě. Různé obecné rezervační nebo jen velmi jednoduché předkupní smlouvy skrývají velké riziko, že v budoucnu přijdou problémy. Kupujete-li něco, co jste neviděli, myslím tím nedokončené novostavby, není dobré skládat vysoké zálohy na účet a do plné dispozice prodávajícího. Omezujete si tak případnou vyjednávací pozici pro případ, kdy stavba nebude podle vašich představ. Nebo dokonce riskujete, že o peníze přijdete.
| Celý rozhovor a další podrobnosti o bytech a domech v ČR si přečtěte v úterním vydání deníku |