Hypotéky kvůli končící fixaci zdraží, nepomůže ani refinancování

Zvýšení úrokové sazby o dva až tři procentní body, kterému se patrně nevyhne více než polovině těch, kterým letos končí fixace, přitom může znamenat zvýšení finanční zátěže měsíčně i o několik tisíc korun.

Samozřejmě přitom platí, že čím vyšší částka ke splacení úvěru vám zbývá, tím větší finanční navýšení kvůli zvýšeným úrokovým sazbám vás čeká.

To, jak velký úrok vám banka navrhne, určuje kromě aktuální ceny peněz především vaše platební morálka. Pokud jste měli se splácením problémy, připravte se na úrok ve výši třeba i 8 procent.

Podle ředitele Hyposervisu Milana Ročka to zatím není a ani v příštích měsících nebude nic výjimečného.

Fixace: nejvýhodnější na tři roky nebo pět let Fixace úrokové sazby letos končí asi 70 000 klientů bank, což představuje zhruba 20 procent ze všech lidí, kteří mají v Česku hypotéku. Průměrná úroková sazba hypoték v květnu nepatrně klesla na 5,51 procenta. Zároveň se ale zvýšil rozdíl mezi jednotlivými fixacemi. Roste obliba fixací na tři roky, naopak zájem o jednoleté fixace se neustále propadá. Důvodem jsou nastavené úrokové sazby. Zatímco průměrná úroková sazba hypoték s fixací na rok stoupla po několika měsících nad šest procent, úroky tří- a pětiletých hypoték mírně klesly. Zvolit si jednoletou fixaci kvůli očekávání nižších úroků je velmi spekulativní a nemusí se to vyplatit. Vhodná je prakticky jen pro ty, kdo očekávají po roce peníze na umoření celého dluhu či jeho části.

Vysoké úroky ale nepocítí jen ti, kteří měli problémy se splácením již vícekrát, nebo ti, kteří o tom banku neinformovali.

Zvýšení se dotkne také například těch, kteří kvůli ztrátě zaměstnání či jiným finančním potížím nespláceli po dohodě s bankou úvěr třeba jen tři měsíce a nyní už ho zase splácí.

Jedná se přitom i o lidi, kterým finanční těžkosti způsobila až v posledních měsících hospodářská krize.

To, že jste banku o problémech se splácením informovali a snažili se situaci řešit, vám tedy nižší úrokovou sazbu zajistit nemusí. Pro banku jste i tak rizikovým klientem.

Podle Milana Ročka je ale pravděpodobné, že vám banka neurčí tak vysoký úrok jako lidem, kteří bez udání důvodu často platí až po termínu splatnosti. Ale stát se to samozřejmě může.

Noví klienti bez výhod Vyšší úroky čekají však i na ty, kteří s platební morálkou problémy nemají. Zatímco dosud hradili bance úroky ve výši třeba 4,2 procenta, letos se musí připravit na navýšení v průměru o 1,5 procentního bodu.

Některé banky navíc stále dávají stávajícím klientům horší sazby než klientům novým. „Za poslední půlrok už ale hodně bank v tomto směru své chování změnilo a sazby pro obě skupiny klientů se tak přiblížily,“ říká Milan Roček.

Dodává, že zatímco před rokem byl rozdíl v úrokové sazbě pro nového a stávajícího klienta s dobrou platební morálkou u všech bank minimálně jedno procento, nyní může u některých být i jen půl procenta.

Pokud se vám zdá nová úroková sazba příliš vysoká, můžete zkusit s bankou vyjednávat o jejím snížení. Měli byste ale akceptovat určité hranice a nežádat úrok extrémně nízký, na který vám stejně žádná banka nepřistoupí. U tří- a pětiletých fixací, o něž je teď největší zájem, sazby mírně klesly v průměru na něco málo přes 5,5 procenta. Nižší sazbu zpravidla neusmlouváte.

Pokud si chcete být jisti, že budete platit skutečně v danou chvíli nejnižší možné úroky, zajděte za erudovaným hypotečním makléřem. Většinou dokáže s bankou vyjednat úrokovou sazbu ještě o něco nižší, než jakou dohodnete sami.

Neplatiči pomoc čekat nemohou „Pokud řekneme, že chce klient přes nás hypotéku refinancovat, banka často sníží úroky ještě o něco více, aby se nám to nepodařilo,“ říká Roček s tím, že to platí jen u klientů, u kterých je refinancování stávajícího úvěru výhodnějším úvěrem reálné.

„Nejsem ale zastáncem toho, aby se úroky za každou cenu tlačily co nejvíce dolů a docházelo k cenové spirále. Mezi bankou a klientem musí být rovnováha,“ dodává Roček.

Pokud jste hradili několik splátek po splatnosti a máte záznam v registru dlužníků, s nižším úrokem u stávající banky ani refinancováním jinou bankou nepočítejte. „V takovém případě může být i úrok přes 8 procent přiměřený,“ říká ředitel Hyposervisu.

Snížení splátek refinancováním staré hypotéky prakticky nedosáhnete ani v případě, že jste měli odložené splátky kvůli finančním problémům po dohodě s bankou.

Novou úrokovou sazbu vám banka sdělí zpravidla s měsíčním předstihem před skončením fixace a to je pro klienta, který potřebuje nové bance doložit, že dočasně nesplácel např. z důvodu dočasné ztráty práce, příliš krátká doba.

„Jestliže měl klient v minulosti s placením problém, na vysvětlení bance a doložení dokladů mu měsíc nestačí,“ vysvětluje Roček. „Neříkám, že to není řešitelné, ale šance na refinancování jsou podstatně menší.“ Ve smluvních podmínkách také může být uvedeno, že pokud chce klient předčasně splatit úvěr, a to i třeba při změně fixace, musí to dát bance dopředu vědět.

Často podle smlouvy ve stejném termínu jako obdrží od banky nabídku nové sazby. Na rozhodnutí, co a jak dál, můžete tak mít i jen několik hodin.

Prodlužte si dobu splatnosti Problémy s refinancováním mohou bez ohledu na platební morálku nastat také u těch, kteří mají stoprocentní hypotéku, kterou už dneska většina bank neposkytuje. Pokud se za dobu splácení hypotéky nezvýšila hodnota jejich nemovitosti, může být nabídka dalších bank výrazně omezená.

Podle Ročka je refinancování vhodný nástroj hlavně pro ty, kterým se zvýšily reálné splátky a kteří si takové zvýšení nemohou dovolit. Potřebují svou hypotéku znovu nastavit podle svých aktuálních možností. A dále pro ty, kterým banka nabídla podstatně vyšší úrok než novým klientům.