Česká národní banka zpřísní od října pravidla pro poskytování hypoték o požadavky na výši příjmu. Výše dluhu žadatele o hypotéku by nově neměla překročit devítinásobek jeho ročního čistého příjmu. „Již nyní je pro řadu lidí bydlení nedostupné a další omezující opatření to ještě zhorší,“ říká v rozhovoru pro LN Petr Michálek, generální ředitel Skanska Reality.
LN: Považujete opatření ČNB za správný a potřebný krok?
Z pohledu developera jde o omezení přístupu k finančním zdrojům části našich klientů a cokoli, co snižuje jejich koupěschopnost, má negativní dopad i na developery. Na druhé straně ČNB musí hlídat primárně stabilitu bankovního sektoru, a pokud vyhodnotila, že je nutné taková opatření zavést, pak doufáme, že budou z dlouhodobého pohledu přínosná.
LN: Kolika klientů se tato opatření dotknou, a nebudou si tak moci pořídit vlastní bydlení?
Již nyní je pro řadu lidí bydlení nedostupné a další omezující opatření to ještě zhorší. Nemáme přesné analýzy, jak velký dopad to bude mít. Věříme, že ne zásadní. Ti, kteří si pořizují byt na hypotéku, tvoří již nyní méně než polovinu z našich klientů.
LN: Není riziko, že si tak vysoké procento populace pořizuje vlastní byt? Zadluží se na dvacet let i déle...
Pokud si lidé pořizují nemovitost v dobré lokalitě, v dobré kvalitě, tak není důvod, aby daná nemovitost ztrácela z dlouhodobé perspektivy na hodnotě. Může dojít k nějakým krátkodobým výkyvům, ale z dlouhodobého pohledu není důvod, aby cena nemovitostí padala. Takže hypotéku máte u banky krytou zástavou, která se dlouhodobě zhodnocuje.
LN: Kam se ještě mohou v Praze posunout ceny nových bytů, pro mnohé již dnes enormní?
Ceny udává trh. Česká ekonomika je v dobré kondici, vypadá to, že bude fungovat i v příštích letech. Máme tu silný trend, který je známý všude po světě, a tím je urbanizace. Lidé z venkova se přesouvají do velkých měst. A není žádný důvod, aby se tento trend vyhnul Česku.
Nejklíčovější ale je, bohužel, neuvěřitelně komplikované schvalování projektů v Praze. Z analýz vyplývá, že povolovací procesy nenaplňují požadavky na růst města. To vše táhne ceny bytů nahoru, i když ne tak rychle, jako tomu bylo v letech 2016 a 2017. Trend se zpomalil, ale růst cen stále trvá.
LN: Jak se na zdražování bytů podílejí sami developeři? Dříve na trhu působilo hned několik firem, které se zaměřovaly na nižší a střední cenový segment. Dnes se ale posouvají do dražších cenových kategorií.
Marže developerů jsou stále podobné. Jedna věc je, že rostou prodejní ceny. Druhou věcí ale je, že zdražují vstupy – zejména ceny stavebních prací a ceny pozemků. Cokoliv dnes kupujeme, tak je podstatně dražší než loni či předloni. Pro developery jsou ceny vstupů mnohem vyšší než v době, kdy byly nižší ceny bytů. Není to tak, že developeři by měli stále stejné vstupy a jen zdražovali nové byty. Neuvěřitelně se zvýšila i cena práce.
Jak jsem již říkal, cena bytů odpovídá tomu, jaká je na trhu poptávka a nabídka. Nabídka je pořád nižší než poptávka. I to je aspekt, který cenu bytů zvyšuje. Není to o tom, že by všichni developeři chtěli stavět drahé byty. Byty do 60 tisíc za metr čtvereční, které byly v portfoliích developerů dominantní ještě před dvěma lety, tak vlastně již na trhu nejsou. Loni jsme je počítali, a jejich počet zhruba odpovídal dvěma procentům všech nabízených nových bytů na trhu. V tuto chvíli si myslím, že v Praze žádný takový nový byt není. Dnes tento segment prostě neexistuje.
A ještě bych zmínil jednu věc, která zvyšuje poptávku – dobře dostupné peníze. V ekonomice je peněz dost, a i když je někdo nemá, má dobrou šanci je získat. Mám na mysli hypotéky.
LN: Poslední statistiky ale ukazují, že úroky hypoték se zvedají...
To je pravda, ale nárůst je pozvolný. Průměrná sazba kolem 2,5 procenta je stále velmi příznivá.
LN: Je, či není na realitním trhu bublina? ČNB zastává názor, že ano, developeři většinou s tímto názorem nesouhlasí.
Já bublinu nevidím. Kdyby nabídka bytů začala převládat nad poptávkou, tak by bylo potřeba zbystřit. Ale dnes se v této situaci nenacházíme. Řadu let už jsme v situaci, kdy se ročně více bytů prodá, než se bytů schválí a zahájí. A navíc platí všechny faktory, které jsem již zmiňoval. O bydlení v Praze je zájem.
LN: Co konkrétně by se mělo změnit, aby se více stavělo?
O tom se hodně diskutuje. Myslím, že řada věcí již vymyšlena byla, nyní je potřeba mít odvahu a rozhodnost je zavést. Začíná to u zákonů, které je potřeba změnit, například kompetenční nebo stavební zákon. Je nutné zjednodušovat – zavedení jednoho stavebního úřadu a jedno povolovací řízení. Je například neuvěřitelné, jak je Praha složitě členěná. Je zde přes 50 městských částí, 22 stavebních úřadů. To je ohromné množství koalic a partikulárních zájmů. Z toho vzniká neuvěřitelný guláš.
LN: S tím je ale strašně těžké něco udělat, protože městské části nebudou dobrovolně chtít přijít o své pravomoci...
Ano, a vracíme se k tomu, že je nutné změnit zákony. Pokud to zůstane tak, jak to je, nikdo nebude chtít ztratit svou moc, svou sílu. Toto nevyřeší samotné městské části. Je to běh na roky, ale někdy začít musíme. Situace se stále více zamotává, vše je více a více komplikované.
LN: Pomohlo by, kdyby se jako developer chovalo i město? Kdyby mělo své projekty rezidenční výstavby?
Otázka je, čemu by to mělo pomoci a zda-li by to město vůbec umělo. Roli města vidím spíše v nastavení jasných pravidel. Město by mělo mít kvalitně připravené studie na jednotlivá území. Mělo by připravit dostatečnou infrastrukturu a umožnit na ni napojení.
